부동산 구입자 검사 (Inspection)의무

부동산을 구입 할 때  판매자가 구입자한테 부동산에 결함이 있다는 것을 알고 있을 때는 판매자가 구입자한테 서면으로 밝혀 주어야 된다. 판매자 의무는, 매매 관련 법률과 계약에 의해서 “부동산 가치나 사용에 중요한 영향을 끼치는 사항을 구입자가 주의력을 집중해서 관찰해도 발견 할 수 없는 숨겨진 사항을 판매자가 “알고 있는” 결함을 구입자한테 밝혀 주어야 된다.

판매자가 모르는 사실을 밝힐 의무는 없다. 결함을 모르는 사실까지 조사해서 찾으라는 것은 아니다. 단독 주택 판매자와 부동산 업자는 법에 의해서, “결함 명세서 (TDS)” 작성을 해서 구입자한테 전해 주어야 된다. 그리고 구입자가 부동산 구입 계약서를 제출 할 때에 ”판매자 부동산에 관련된 여러 가지 질문지 (SPQ)”를 요구한다. 이 질문지는 결함 명세서에서 질문 한 내용의 부족한 부분을 보완했고 철저하고 투명한 정보 공개를 요구하고 있다.

구입자는 판매자가 이러한 잘못된 결함을 알려 준 것만 의존해서도 안 된다. 구입자가 검사 의무를 수행 했을 때 법의 보호를 받는다. 판매자가 결함을 말하지 않았다고 해서 결함이 없는 것이 아니다. 법에서는 판매자는 결함 사실을 구입자한테 밝히게 되어 있지만 결함이 있다는 것을 알면서도 밝히지 않는 판매자가 많이 있다.

“오하이오” 주의 Akron 대학 경영과에서 1996 년에 주택 판매자가 건물 결함이 있다고 구입자한테 보고한 사람이 얼마나 되는가를 설문 조사했다. 응답자 216명 중 45 % 사람이 판매자가 결함을 밝히지 않았다고 했다. 오하이오 주는 1993 년부터 판매자가 주택 결함을 구입자에게 밝히도록 법이 시행되었다. 물론 오래전부터 관습법에 의해서 판매자는 부동산 사용이나 가치에 영향을 주는 사항을 알고 있을 때는 구입자한테 밝히게 되어 있다. 밝히지 않았다면 사기에 해당된다.

구입자는 구입자 대로 결함 검사를 해야 된다. 구입자가 결함 검사를 안했다면 구입자한테 책임이 전가 될 수 있다. 구입자가 결함을 발견 할 수 있는 전문 능력이 없다면, 전문가의 도움을 받아야 된다. 구입자가 검사를 통해서 판매자의 허위 사실이 밝혀졌더라도 구입자한테는 검사 할 기회가 부여 된다. 더구나, 구입자는 “경험을 가진 합리적인 사람”이다. 추가 문의나 조사 없이 허위 진술에 의존하도록 이끌려 들거나, 조사 할 수 있는 방해가 없었든 이상 구입자가 검사를 하지 않고서 판매자의 거짓 진술에 의존한 피해는 보상 받을 수 없다. 구입자가 면밀히 조사하지 않았다는 사유로 판매자 또는 판매자 대리인의 진술에 의존한 피해 보상 청구를 허락 한 사건도 있고, 없었든 경우도 있다. 구입자는 판매자 진술에 의존 할 권리가 있다.

단독 주택 판매자와 부동산 업자는 법에 의해서, 합당한 노력을 해서 “결함 명세서 (TDS)” 작성해야 책임이 감소된다. 판매자한테 “위험 경고” 가 있는 사실을 밝혀야 할 의무 또는 추가 조사하고 검사할 의무 또는 문제를 조사 할 의무가 있다. 단, 육안으로 쉽게 발견 할 수 있는 결함을 밝히지 않은 것은 책임이 없다. 따라서, 판매자한테 결함을 밝힐 의무가 있다고 해서, 구입자가 합당한 육안 검사 의무가 면제 되는 것이 안이다. 다시 말해서, 판매자가 모르는 사실을 밝힐 의무는 없다. 문제가 있었는데도 판매자가 자기는 그 것이 문제가 되는 줄 몰랐다고 한다면 판매자 상대로 항의하기가 어렵다. 구입자는 판매자가 문제가 된다는 것을 알고 있었는데도 밝히지 않았다는 것을 증명해야 된다.

법에서 요구하는 구입자 검사 의무 :“구입 예상자가 알고 있는 사실까지 포함해서 합리적이고 부지런한 주의와 관찰력으로 자기 보호를 위해서 검사해야 된다. 단독 주택 4 세대 이하 구입자한테는 최소한의 검사 의무를 요구한다. 매매에 관련된 부동산 업자도 검사해야 된다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>